Com o avanço da tecnologia, ferramentas como o Airbnb vieram para facilitar a locação de imóveis residenciais, proporcionando bons frutos ao proprietário de unidade em condomínio com os aluguéis por curtos prazos.
Do outro lado, no entanto, houve um aumento de reclamações por parte de vizinhos e síndicos.
Muitos dos nossos clientes relataram problemas com locações de curto prazo por meio de aplicativos como o Airbnb em condomínios residenciais.
Isso se deve ao fato de que esse tipo de locação ocorre como uma opção à hotelaria.
Sendo assim, muitos dos locatários interessados estão de férias e acabam fazendo uso das áreas residenciais para o lazer.
Ademais, a alta rotatividade de pessoas dificulta o controle de acesso ao condomínio e pode ocasionar insegurança aos moradores.
No entanto, o proprietário de um imóvel em condomínio residencial tem o direito de alugar a sua unidade, sendo essa extração de frutos inerente ao direito de propriedade.
A locação residencial e a locação por temporada estão previstas na Lei nº 8.245/91 e são modalidades contratuais plenamente lícitas.
Onde então, se encontra o limite para esse direito?
De acordo com uma decisão do Superior Tribunal de Justiça – STJ, REsp nº 1.819.075 – RS (2019/0060633-3), as locações feitas por meio de aplicativos como o Airbnb não se equiparam àquelas previstas na Lei nº 8.245/91.
De acordo com os ministros do STJ, o caráter efêmero, transitório e informal dos contratos, e a possibilidade de fracionar a locação para pessoas distintas utilizarem cômodos diferentes no imóvel, caracterizam um contrato atípico de hospedagem e não um contrato de locação residencial ou por temporada.
Portanto, a locação por meio de aplicativos como o Airbnb foi denominada de contrato de hospedagem atípico. Esse tipo de locação viola, de acordo com o STJ, a destinação residencial dos condomínios, quando assim estabelecida.
Cabe aqui a observação de que o ato constitutivo do condomínio deve prever a destinação de suas unidades (art. 1.332, III, CC), previsão essa que invariavelmente consta na convenção do condomínio.
Sendo assim, uma vez prevista a destinação residencial das unidades do condomínio edilício, o contrato de hospedagem atípico seria uma violação dessa destinação.
Esse é o fundamento que o STJ utilizou para manter a proibição de locações por meio de aplicativos como o Airbnb, no âmbito de condomínio edilício com destinação residencial.
Cabe esclarecer que a decisão foi tomada por uma das turmas que tratam do tema no STJ e que existe outro colegiado de igual competência que pode vir a decidir sobre o assunto.
Ademais, é, em tese, possível que o tema venha a ser tratado no âmbito do Supremo Tribunal Federal, tendo em vista a importância dada ao direito de propriedade pela Constituição Federal.
