O novo Código de Processo Civil, Lei no 13.105/2015, passou a valer em 18 de março de 2016 e trouxe novas possibilidades no âmbito da cobrança de inadimplentes de condomínios.
A partir da referida data, os condomínios podem ingressar no Judiciário com uma ação de execução para a cobrança das taxas não pagas pelos condôminos, processo mais célere do que a sistemática das ações de cobrança, adotada pelo antigo código.
Para que seja possível o ajuizamento das ações de execução de cobrança de inadimplentes de condomínios, são necessários alguns cuidados para a constituição de títulos executivos que preencham os requisitos legais.
As atas que instituem/majoram as taxas, ordinárias ou extraordinárias, devem ser redigidas com a discriminação do valor devido por cada unidade ou fração ideal.
Os orçamentos aprovados devem estar anexados às atas, com as rubricas do presidente e do secretário da assembleia, e devem corresponder ao valor final das taxas de cada unidade, na devida proporção.
Deve-se ter cuidado com valores devidos de água e gás obtidos pela leitura individualizada de medidores, além dos devidos pela utilização de espaços comuns e pela infração das normas internas, pois nem sempre é possível incluí-los na ação de execução.
Se não for possível o ajuizamento da ação de execução, é viável o de processo de conhecimento, com o fim de que seja reconhecida a dívida.
É sempre aconselhável que o condomínio escolha uma assessoria especializada em condomínios. Além dos cuidados com a documentação, não exauridos nesta publicação, o advogado deve ser criterioso para ajuizar as demandas em nome do condomínio.
Deve observar a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que nem sempre é bem interpretada pelos magistrados de primeiro e segundo graus.
O entendimento do STJ confere os limites da responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio nos casos de promessa de compra e venda.
Nesse caso, a entrega das chaves é pertinente para definir quem é o responsável pela dívida com o condomínio.
Todavia, cada caso deve ser analisado com cautela, pois nem sempre a obrigação condominial é definida pela questão possessória.
A transferência da propriedade e a falta da notificação do condomínio quanto ao contrato de compra e venda não registrado, por exemplo, podem modificar a legitimidade do responsável pela dívida condominial.
