Por razões diversas, qualquer condômino está sujeito a atrasar o pagamento das taxas de condomínio, fato que ensejará a incidência de juros, multa e correção monetária.
No entanto, há condomínios que instituem o chamado desconto de pontualidade, fato que, diante das disposições legais que regem o assunto, suscita discussões acerca da sua legitimidade.
A dúvida surge, pois, de acordo com o Código Civil, o condômino que não pagar a taxa de condomínio ficará sujeito aos juros de 1% ao mês, se a convenção não estabelecer outro percentual, e à multa de, no máximo, 2% sobre a dívida.
O fato de a legislação estabelecer um valor máximo para a multa moratória enseja toda a discussão.
Isso porque, ao observarmos um desconto de pontualidade de 10% sobre o valor da taxa de condomínio, por exemplo, poderíamos concebê-lo como uma multa de mesmo percentual.
O efeito prático é o mesmo.
Se um condômino não paga a taxa na data de seu vencimento, deverá fazê-lo com o acréscimo de uma multa de 2%, segundo o Código Civil.
De outro lado, se existe aquele desconto de pontualidade instituído, o condômino deverá pagar o valor da taxa acrescido de 10% do seu valor, além dos ônus legais.
Há quem diga, portanto, que o desconto de pontualidade nada mais é do que uma multa disfarçada, acima do limite estabelecido pela lei.
No entanto, defende-se que se trata de um incentivo à adimplência, desonerando-se os condôminos que pagam em dia as suas contas.
Pois bem, o Judiciário ainda não pacificou o assunto.
No Superior Tribunal de Justiça – STJ, podemos encontrar decisões conflitantes, ora em favor, ora contra a possibilidade da concessão de descontos por pontualidade.
Recentemente foi publicado um acórdão, no âmbito do Recurso Especial no 1.424.814, no qual a Terceira Turma do STJ se posicionou favoravelmente ao desconto de pontualidade.
O contexto do caso analisado pela Corte Superior não envolve condomínios, mas sinaliza em favor dos que instituíram o desconto de pontualidade.
Trata-se de ação ajuizada pelo Ministério Público, visando o reconhecimento da ilegalidade do desconto de pontualidade nas mensalidades de serviços educacionais.
Nesse caso, observamos que existe uma relação de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor – CDC.
O CDC estabelece o limite de 2% de multa sobre a prestação para o inadimplemento das obrigações do consumidor, igualmente como ocorre nos casos de atraso das taxas de condomínio.
Lembremos que o CDC protege a parte vulnerável da relação de consumo, no caso, aquela que está sujeita ao desconto de pontualidade.
Se o STJ interpretou o ordenamento jurídico para autorizar essa previsão de desconto, não vemos óbice para fazê-lo no âmbito de um condomínio.
Apesar de serem situações distintas, as razões adotadas pela Corte Superior se aplicam ao contexto dos condôminos.
Portanto, se o entendimento da Terceira Turma do STJ prevalecer na corte, tudo leva a crer que a instituição do desconto por pontualidade será legitimada, definitivamente, para os condomínios.
Na próxima publicação, abordaremos mais aspectos do desconto de pontualidade para as taxas de condomínio.
