Não é raro a condôminos questionarem sobre a forma de rateio das despesas condominiais.
Como sabemos, as taxas de condomínio se destinam ao pagamento de mão-de-obra, dos serviços de manutenção e conservação, para a aquisição de bens, contratação de obras, e por aí vai.
A lei estabelece que todos os condôminos devem pagar as taxas de condomínio, e prevê penas pelo descumprimento dessa obrigação.
Como regra geral, ou seja, se a convenção do condomínio não estabelecer critério diferente, a divisão das despesas entre os condôminos deve ocorrer pela fração ideal de cada unidade.
A fração ideal nada mais é do que um número atribuído a cada unidade autônoma, calculado de acordo com a área privativa do imóvel somada à área comum que lhe cabe.
Por este motivo é que apartamentos, salas, lojas e vagas autônomas possuem frações ideais tão distintas e, portanto, seus proprietários pagam taxas de condomínio com valores tão diversos.
Apesar de a área privativa ser o fator preponderante para o cálculo da fração ideal, pode haver outros parâmetros, de acordo com a doutrina especializada.
Generalizadamente, todavia, observamos que o critério adotado nas convenções de condomínio para o cálculo da fração ideal tem como base a soma da área privativa com a respectiva área comum (essa área comum é proporcional à área privativa, mas pode ter em conta áreas de divisão não proporcional – tema que pode ser abordado em vindouras publicações).
Enfim, muitos podem questionar essa fórmula adotada pelo legislador.
Por exemplo, suponhamos que um condômino solitário resida em uma cobertura, e que uma família com cinco membros resida no andar abaixo, mas em um apartamento com a metade da metragem do vizinho acima.
Em um condomínio com elevadores e áreas de lazer, a família provavelmente terá um custo proporcional para o condomínio bem maior do que o do morador solitário.
No entanto, o valor da taxa do condomínio do morador da cobertura será em torno do dobro do valor pago pelos condôminos residentes no apartamento menor.
Em situações hipotéticas, podemos observar uma desigualdade de tratamento quando medimos o custo que cada morador pode trazer para o condomínio.
E, de fato, muitas vezes um morador, que pouco uso faz das áreas comuns, pode pagar uma taxa de condomínio bem maior do que outro, que causa despesas maiores para a coletividade.
Todavia, não existe uma forma de se cobrar o custo individualizado de cada condômino para o condomínio. Isso provavelmente seria impossível.
A fração ideal, adotada no Código Civil, na opinião do escritório Moreira Lamego Advogados, comporta uma fórmula que leva em conta, por presunção, o poder econômico de cada condômino.
Esse critério já é utilizado com as faixas de pagamento do imposto de renda, sendo, quanto maior o poder econômico do contribuinte, maior a alíquota do tributo.
Para facilitar a compreensão acerca da fração ideal, observem que tratamos de um valor percentual.
A parte percentual do orçamento do condomínio, que cabe a cada unidade, pode ser obtida com a multiplicação da fração ideal por 100 (cem).
Eis a porcentagem que, de maneira geral, cada unidade deve pagar sobre todas as despesas do condomínio.
É bom que se lembre, apesar de a fração ideal ser a base para dimensionar uma obrigação (pagamento das despesas do condomínio), o é também para o cômputo do direito de voto.
A regra geral estabelecida no Código Civil para o cômputo de cada voto é a fração ideal.
Assim, repisando o exemplo citado alhures, o condômino da cobertura, que paga o dobro da taxa de condomínio do que o vizinho abaixo, terá o seu voto computado com essa mesma proporção.
Ou seja, apesar de pagar uma taxa de condomínio duas vezes maior do que a do seu vizinho de baixo, seu voto também valerá duas vezes o voto desse mesmo condômino.
A lei criou a fração ideal para que sirva de base no cálculo das contribuições dos condôminos, mas também o fez para o cálculo dos votos.
Portanto, há uma obrigação a que corresponde um direito, sendo a fração ideal o critério para mensurar ambos.
