Superior Tribunal de Justiça – STJ sinaliza que condomínios não podem aplicar outras sanções por inadimplência do condômino, senão aquelas previstas na lei.
Algumas convenções de condomínio preveem que o condômino inadimplente estará impedido de utilizar as áreas lazer.
Não conformado com essa proibição, um condômino questionou a sua legalidade perante o Judiciário.
O caso chegou ao STJ, e a Terceira Turma dessa Corte se pronunciou contra a possibilidade da aplicação de sanções que não estejam previstas na lei.
De acordo com o Código Civil, o condômino que não cumprir com o dever de custear as despesas do condomínio, na devida proporção, estará sujeito aos juros de 1% ao mês, em regra, e à multa de 2% sobre o débito.
Pela interpretação da Terceira Turma do STJ, a lei não permite que outras sanções sejam aplicadas ao inadimplente, a não ser as previstas no art. 1.336 Código Civil – CC, que encerraria um rol taxativo quanto às penalidades.
Sendo assim, o condomínio não poderia impedir a utilização das áreas comuns, pelo fato de o condômino estar inadimplente.
Entendemos que a interpretação do STJ é correta para aquelas áreas de livre acesso a todos os condôminos.
Todavia, questionamos: o caso abrange as hipóteses em que a área comum é utilizada mediante reserva? E aquelas utilizadas mediante o pagamento de taxa de uso?
O caso analisado não trata especificamente dessas hipóteses, mas, pela fundamentação do STJ, em tese, também as abrangeria.
Se esse entendimento prevalecer no âmbito da Corte Superior, os condomínios nada poderão fazer para controlar a inadimplência, a não ser cobrá-la judicialmente.
Criticamos, com o máximo respeito, mas com veemência, a posição da Terceira Turma do STJ.
Quando um condômino não paga a sua quota proporcional de custeio das despesas, os demais condôminos deverão cobrir esse déficit.
Se existe uma margem percentual de inadimplentes contumazes, o que ocorre
reiteradamente em condomínios de médio e de grande porte, os que cumprem pontualmente com suas obrigações serão onerados com um orçamento que deve prever essa margem de inadimplementos.
Essa oneração dos condôminos pontuais não tem retorno.
Quando houver o pagamento das taxas atrasadas, essa receita não retroagirá para desonerar aos que pagaram uma taxa inflada para cobrir a inadimplência.
Os condôminos que serão beneficiados pela recuperação da receita não arrecadada em tempo não necessariamente serão os mesmos que tiveram o ônus de suportá-la.
A conturbação da ordem jurídica é latente.
De outro lado, vejamos, se a utilização da área comum depender de reserva prévia por não comportar o uso simultâneo, poderia o condômino inadimplente ter o mesmo direito de acesso do que os demais?
Não estaria a isonomia material violada nesse caso?
Aquele condômino que está inadimplente não pode, em nossa opinião, ser tratado de maneira igual ao que está em quite.
A lei sequer permite que o devedor vote nas assembleias.
Não é justo que os inadimplentes, mediante a reserva de uso do espaço, possam excluir a utilização dos demais condôminos que estejam quites, sendo que sequer contribuem para a limpeza do local.
Ainda, se a reserva de espaço comum depender de pagamento de taxa, diante do inadimplemento do condômino, deve, ainda assim, o condomínio permitir o uso?
Entendemos que não.
Se é exigido o pagamento para a utilização de uma área comum, não pode um condômino fazer uso do espaço se se recusar a desembolsar a quantia devida.
Dentre outras razões, entendemos que, se a lei estabelecesse um rol taxativo para o caso do inadimplemento da taxa de condomínio, o caso do condômino antissocial seguiria a mesma lógica.
Observemos, pois, que, para o caso do condômino que apresente reiterado comportamento antissocial, a lei estabelece que o infrator estará sujeito à multa de 10 vezes o valor da taxa de condomínio.
No entanto, há o entendimento, ao qual nos perfilhamos, dentre os doutrinadores especializados, segundo o qual poderia o condômino antissocial ser afastado do condomínio, em situações excepcionais.
Pela fundamentação do entendimento da Terceira Turma do STJ, se infere que essa hipótese seria absolutamente inviável.
A interpretação de que há um rol taxativo para as hipóteses do art. 1.336 do Código Civil pode restringir as formas de tutela de direitos no âmbito do condomínio.
Assim, convergimos com o STJ ao entendemos que o condomínio não pode impedir o acesso dos inadimplentes às áreas comuns de livre circulação.
Todavia, entendemos ser possível a restrição do uso de área comum nos casos de inadimplemento, se a utilização estiver condicionada a pagamento de taxa de uso ou reserva antecipada.
Lembremos, pois, que a lei prevê a possibilidade de a convenção do condomínio estabelecer as sanções a que os condôminos estiverem sujeitos, nos termos do §1o do art. 1.334 do Código Civil.
Referência: Recurso Especial no 1.327.539 – DF
